項目概況
蘇家屯區(qū)丁香街190號辦公區(qū)物業(yè)服務(wù)項目招標項目的潛在供應(yīng)商應(yīng)在線上獲取招標文件,并于2025年01月09日 09時00分（北京時間）前遞交投標文件。


一、項目基本情況
項目編號：JH24-210111-00121
項目名稱：蘇家屯區(qū)丁香街190號辦公區(qū)物業(yè)服務(wù)項目
包組編號：001
預(yù)算金額（元）：1861340
最高限價（元）：1861340
采購需求：查看
包 組 號：001包組名稱： 物業(yè)服務(wù) 序號服務(wù)名稱編碼及品目名稱計量單位數(shù)量最高限制單價1物業(yè)服務(wù)C21040000物業(yè)管理服務(wù)項11861340
1.項目基本情況1.1物業(yè)情況物業(yè)名稱物業(yè)地址綜合辦公區(qū)（原孟良）物業(yè)服務(wù)沈陽市蘇家屯區(qū)丁香街190號注：物業(yè)管理服務(wù)項目涉及多處物業(yè)的，可以分不同地址在上表中列明各物業(yè)名稱和地址。
1.2 采購人為供應(yīng)商提供項目管理人員辦公室1間，保潔人員工作間1間。
1.3相關(guān)費用說明 1.3.1物業(yè)管理費實行包干制，合同期內(nèi)采購人不再單獨支付中標金額以外的其他費用。物業(yè)管理費主要包括員工的工資、社會保險統(tǒng)籌、工會經(jīng)費、法定假日加班費、工服折舊費、體檢費、管理費及法定稅費等。
1.3.2管理服務(wù)過程中,如采購人在相關(guān)項目的人員預(yù)算基礎(chǔ)上需增加相關(guān)崗位的作業(yè)人員,或在現(xiàn)有服務(wù)內(nèi)容的基礎(chǔ)上需增設(shè)或擴大相關(guān)服務(wù)項目,則按相關(guān)崗位的人均綜合費用增加物業(yè)管理費,增加的相關(guān)費用由采購人負責(zé)按日常的物業(yè)管理費支付。
2.物業(yè)服務(wù)范圍 2.1物業(yè)管理（建筑物）名稱明細服務(wù)內(nèi)容及標準辦公樓總面積建筑面積（㎡）8958平方米見“3.2房屋維護服務(wù)”需保潔面積（㎡）7500平方米見“3.4保潔服務(wù)”門窗門窗總數(shù)量（個）及總面積（㎡）門114個、窗383個、總面積：1588平方米見“3.2房屋維護服務(wù)”“3.4保潔服務(wù)”地面地面各材質(zhì)及總面積（㎡）瓷磚材質(zhì)、面積8958平方米見“3.2房屋維護服務(wù)”“3.4保潔服務(wù)內(nèi)墻飾面內(nèi)墻飾面各材質(zhì)及總面積（㎡）大白墻面、面積;13000平方米見“3.2房屋維護服務(wù)”“3.4保潔服務(wù)”頂面頂面各材質(zhì)及總面積（㎡）防水材質(zhì)、面積：2162平方米見“3.2房屋維護服務(wù)”“3.4保潔服務(wù)外墻外墻各材質(zhì)及總面積（㎡）噴涂顆粒漆、面積：5088平方米見“3.2房屋維護服務(wù)”“3.4保潔服務(wù)”會議室室內(nèi)設(shè)施說明桌子6張、椅子80把見“3.4保潔服務(wù)”會議室數(shù)量（個）及總面積（㎡）一間、面積：85平方米見“3.4保潔服務(wù)”衛(wèi)生間衛(wèi)生間數(shù)量（個）及總面積（㎡）28間、面積400平方米見“3.4保潔服務(wù)”垃圾存放點各垃圾存放點位置、面積（㎡）及數(shù)量（個）衛(wèi)生間、門廳、樓梯緩步臺垃圾桶69個、面積：18.5平方米見“3.4保潔服務(wù)”車位數(shù)地面車位數(shù)49個見“3.5保安服務(wù)”車行/人行口車行口1個見“3.5保安服務(wù)”人行口3個見“3.5保安服務(wù)”設(shè)施設(shè)備電梯系統(tǒng)2個見“3.3公用設(shè)施設(shè)備維護服務(wù)”空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)見“3.3公用設(shè)施設(shè)備維護服務(wù)”給排水系統(tǒng)給水系統(tǒng)、污水系統(tǒng)、空調(diào)冷凝水系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)見“3.3公用設(shè)施設(shè)備維護服務(wù)”消防系統(tǒng)濕式見“3.3公用設(shè)施設(shè)備維護服務(wù)”“3.5保安服務(wù)”照明系統(tǒng)LED照明系統(tǒng)見“3.3公用設(shè)施設(shè)備維護服務(wù)”供配電系統(tǒng)發(fā)電機、高壓及低壓配電線路見“3.3公用設(shè)施設(shè)備維護服務(wù)”
2.2物業(yè)管理（室外）名稱明細服務(wù)內(nèi)容及標準室外面積2068平方米見“3.4保潔服務(wù)”“3.5保安服務(wù)”垃圾箱3個見“3.4保潔服務(wù)”監(jiān)控12個見“3.3公用設(shè)施設(shè)備維護服務(wù)”“3.5保安服務(wù)”
3.物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標準物業(yè)管理服務(wù)包括基本服務(wù)、房屋維護服務(wù)、公用設(shè)施設(shè)備維護服務(wù)、保潔服務(wù)、保安服務(wù)、餐飲服務(wù)等。
3.1基本服務(wù)
序號服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標準1目標與責(zé)任結(jié)合采購人要求及物業(yè)服務(wù)實際情況，制定年度管理目標，明確責(zé)任分工，并制定配套實施方案。
2服務(wù)人員要求
（1）每季度至少開展1次崗位技能、職業(yè)素質(zhì)、服務(wù)知識、客戶文化、綠色節(jié)能環(huán)保等教育培訓(xùn)，并進行適當(dāng)形式的考核。
（2）根據(jù)采購人要求對服務(wù)人員進行從業(yè)資格審查，審查結(jié)果向采購人報備。
（3）服務(wù)人員的年齡、學(xué)歷、工作經(jīng)驗及資格條件應(yīng)當(dāng)與所在崗位能力要求相匹配，到崗前應(yīng)當(dāng)經(jīng)過必要的崗前培訓(xùn)以達到崗位能力要求，國家、行業(yè)規(guī)定應(yīng)當(dāng)取得職業(yè)資格證書或特種作業(yè)證書的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定持證上崗。
（4）如采購人認為服務(wù)人員不適應(yīng)崗位要求或存在其他影響工作的，可要求供應(yīng)商進行調(diào)換。如因供應(yīng)商原因?qū)Ψ��?wù)人員進行調(diào)換，應(yīng)當(dāng)經(jīng)采購人同意，更換比例不得超過本項目服務(wù)人員總數(shù)的20%。本項目服務(wù)人員不得在其他項目兼職。
（5）著裝分類統(tǒng)一，佩戴標識。儀容整潔、姿態(tài)端正、舉止文明。用語文明禮貌，態(tài)度溫和耐心。
3保密和思想政治教育
（1）建立保密管理制度。制度內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括但不限于：①明確重點要害崗位保密職責(zé)。②對涉密工作崗位的保密要求。
（2）根據(jù)采購人要求與涉密工作崗位的服務(wù)人員簽訂保密協(xié)議。保密協(xié)議應(yīng)當(dāng)向采購人報備。
（3）每季度至少開展1次對服務(wù)人員進行保密、思想政治教育的培訓(xùn)，提高服務(wù)人員保密意識和思想政治意識。新入職員工應(yīng)當(dāng)接受保密、思想政治教育培訓(xùn)，進行必要的人員經(jīng)歷審查，合格后簽訂保密協(xié)議方可上崗。
（4）發(fā)現(xiàn)服務(wù)人員違法違規(guī)或重大過失，及時報告采購人，并采取必要補救措施。
4檔案管理
（1）建立物業(yè)信息，準確、及時地對文件資料和服務(wù)記錄進行歸檔保存，并確保其物理安全。
（2）檔案和記錄齊全，包括但不限于：①采購人建議與投訴等。教育培訓(xùn)和考核記錄。保密、思想政治教育培訓(xùn)記錄。②房屋維護服務(wù)：房屋臺賬、使用說明、房屋裝修、維保記錄等。③公用設(shè)施設(shè)備維護服務(wù)：設(shè)備臺賬、設(shè)備卡、使用說明、維保記錄、巡查記錄、設(shè)施設(shè)備安全運行、設(shè)施設(shè)備定期巡檢、維護保養(yǎng)、維修檔案等。④保安服務(wù)：監(jiān)控記錄、突發(fā)事件演習(xí)與處置記錄等。⑤餐飲服務(wù)：每周食譜、廚師開具采購食品原始單據(jù)、食品從業(yè)人員健康證、食品留樣記錄、日常檢查記錄、餐具消毒記錄、食品以及原輔材索證（檢測報告、許可手續(xù)、購貨小票等）。⑥保潔服務(wù)：工作日志、清潔檢查表、用品清單、客戶反饋表等。
（3）遵守采購人的信息、檔案資料保密要求，未經(jīng)許可，不得將建筑物平面圖等資料轉(zhuǎn)作其他用途或向其他單位、個人提供。
（4）履約結(jié)束后，相關(guān)資料交還采購人，采購人按政府采購相關(guān)規(guī)定存檔。
5服務(wù)改進
（1）明確負責(zé)人，定期對物業(yè)服務(wù)過程進行自查，結(jié)合反饋意見與評價結(jié)果采取改進措施，持續(xù)提升管理與服務(wù)水平。
（2）對不合格服務(wù)進行控制，對不合格服務(wù)的原因進行識別和分析，及時采取糾正措施，消除不合格的原因，防止不合格再發(fā)生。
（3）需整改問題及時整改完成。
6重大活動后勤保障
（1）制訂流程。配合采購人制訂重大活動后勤保障工作流程，需對任務(wù)進行詳細了解，并根據(jù)工作安排制定詳細的后勤保障計劃。
（2）實施保障。按計劃在關(guān)鍵區(qū)域和重點部位進行部署，確保任務(wù)順利進行，對活動區(qū)域進行全面安全檢查，發(fā)現(xiàn)并排除安全隱患，對車輛進行有序引導(dǎo)和管理，確保交通安全暢通，以禮貌、專業(yè)的態(tài)度對待來賓，展現(xiàn)良好形象。
（3）收尾工作。對現(xiàn)場進行檢查，做好清理工作，總結(jié)評估保障效果。
7應(yīng)急保障預(yù)案
（1）重點區(qū)域及安全隱患排查。結(jié)合項目的實際情況，對重點部位及危險隱患進行排查，并建立清單/臺賬；應(yīng)當(dāng)對危險隱患進行風(fēng)險分析，制定相應(yīng)措施進行控制或整改并定期監(jiān)控；隨著設(shè)施設(shè)備、服務(wù)內(nèi)容的變化，及時更新清單/臺賬，使風(fēng)險隱患始終處于受控狀態(tài)。
（2）應(yīng)急預(yù)案的建立。根據(jù)辦公樓隱患排查的結(jié)果和實際情況，制定專項預(yù)案，包括但不限于：火情火警緊急處理應(yīng)急預(yù)案、緊急疏散應(yīng)急預(yù)案、停水停電應(yīng)急預(yù)案、有限空間救援應(yīng)急預(yù)案、高空作業(yè)救援應(yīng)急預(yù)案、惡劣天氣應(yīng)對應(yīng)急預(yù)案等。
（3）應(yīng)急預(yù)案的培訓(xùn)和演練。應(yīng)急預(yù)案定期培訓(xùn)和演練，組織相關(guān)崗位每半年至少開展一次專項應(yīng)急預(yù)案演練；留存培訓(xùn)及演練記錄和影像資料，并對預(yù)案進行評價，確保與實際情況相結(jié)合。
（4）應(yīng)急物資的管理。根據(jù)專項預(yù)案中的應(yīng)對需要、必要的應(yīng)急物資，建立清單或臺賬，并由專人定期對應(yīng)急物資進行檢查，如有應(yīng)急物資不足，及時通知采購人購置齊全，確保能夠隨時正常使用。
8服務(wù)方案及工作制度
（1）制定工作制度，主要包括：人員錄用制度、檔案管理制度、物業(yè)服務(wù)管理制度、公用設(shè)施設(shè)備相關(guān)管理制度等。
（2）制定項目實施方案，主要包括：交接方案、人員培訓(xùn)方案、人員穩(wěn)定性方案、保密方案等。
（3）制定物業(yè)服務(wù)方案，主要包括：房屋維護服務(wù)方案、公用設(shè)施設(shè)備維護服務(wù)方案、保潔服務(wù)方案、秩序維護服務(wù)方案、餐飲服務(wù)方案、會議服務(wù)方案等。
9服務(wù)熱線及緊急維修
（1）設(shè)置24小時報修服務(wù)熱線。
（2）緊急維修應(yīng)當(dāng)15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，不間斷維修直至修復(fù)。
3.2房屋維護服務(wù)
序號服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標準1主體結(jié)構(gòu)圍護結(jié)構(gòu)部品部件
（1）定期房屋結(jié)構(gòu)安全巡視，發(fā)現(xiàn)外觀有變形、開裂等現(xiàn)象，及時建議采購人申請房屋安全鑒定，并采取必要的避險和防護措施。
（2）定期開展1次外墻貼飾面、幕墻玻璃、雨篷、散水、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等檢查，發(fā)現(xiàn)破損，及時向采購人報告。