項目概況
物業(yè)管理服務(wù)項目招標(biāo)項目的潛在供應(yīng)商應(yīng)在線上獲取招標(biāo)文件,并于2025年01月07日 09時00分（北京時間）前遞交投標(biāo)文件。


一、項目基本情況
項目編號：JH24-210100-14437
項目名稱：物業(yè)管理服務(wù)項目
包組編號：001
預(yù)算金額（元）：1800000
最高限價（元）：1800000
采購需求：查看
服務(wù)需求 1.項目基本情況
1.1物業(yè)情況
物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)管理服務(wù)項目沈陽市皇姑區(qū)昆山中路26號 沈陽市皇姑區(qū)遼河街65號 沈陽市沈河區(qū)九緯路46號
1.2 采購人提供供應(yīng)商使用的場地、設(shè)施、設(shè)備、材料等
（1）采購人可提供的辦公室、值班室及室內(nèi)設(shè)施設(shè)備清單
場地數(shù)量設(shè)施設(shè)備、材料等安保值班室沈陽市教育研究院主院：2間 沈陽市教育研究院(遼河辦公地)：2間 沈陽市教育研究院(北二經(jīng)街辦公地）：1間水、電源、手臺、安保設(shè)備維修值班室沈陽市教育研究院主院：1間 沈陽市教育研究院(遼河辦公地)：1間 沈陽市教育研究院(北二經(jīng)街辦公地）：1間水、電源、工具
（2）維修工具、維修所需要材料費(fèi)用由采購人負(fù)責(zé)。
（3）采購人提供苗木。
（4）采購人提供食堂，餐費(fèi)由供應(yīng)商自理。
（5）采購人提供消耗品。
2.物業(yè)服務(wù)范圍
服務(wù)地點(diǎn)：沈陽市教育研究院主院
（1）物業(yè)管理（建筑物）
名稱明細(xì)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)總面積建筑面積（㎡）服務(wù)面積：院區(qū)面積1.3萬平方米；樓宇總建筑面積1.4萬平方米（1棟4層主樓、棟4層培訓(xùn)樓、1 棟6層電教樓）。見“3.4公用秩序維護(hù)服務(wù)”需保潔面積（㎡）1.4萬平方米見“3.2公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)”“3.3保潔服務(wù)”門窗門窗總數(shù)量（個）及總面積（㎡）門：160扇；窗戶：190個；門窗總面積1600平方米見“3.2公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)”“3.3保潔服務(wù)”地面總面積（㎡）6萬余平方米見“3.2公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)”“3.3保潔服務(wù)”內(nèi)墻飾面總面積（㎡）24萬平方米見“3.2公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)”“3.3保潔服務(wù)”頂面總面積（㎡）1萬平方米見“3.2公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)”“3.3保潔服務(wù)”外墻總面積（㎡）8000余平方米見“3.2公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)”“3.3保潔服務(wù)”會議室室內(nèi)設(shè)施說明會議桌、會議椅、投影機(jī)、話筒見“3.2公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)”“3.3保潔服務(wù)”會議室數(shù)量（個）及總面積（㎡）大小會議室12個；總面積1000余平方米見“3.3保潔服務(wù)”報告廳室內(nèi)設(shè)施說明會議桌20張、會議椅300余個、大屏幕1個、投影機(jī)1個、話筒10余個見“3.3保潔服務(wù)報告廳數(shù)量（個）及總面積（㎡）1個；總面積500余平方米見“3.3保潔服務(wù)衛(wèi)生間衛(wèi)生間數(shù)量（個）及總面積（㎡）男女衛(wèi)生間28個；總面積1120平方米見“3.3保潔服務(wù)垃圾存放點(diǎn)各垃圾存放點(diǎn)位置、面積（㎡）及數(shù)量（個）東側(cè)北側(cè)12個；面積50平方米見“3.3保潔服務(wù)車位數(shù)地面車位數(shù)300余個見“3.4公共秩序維護(hù)服務(wù)“車行/人行口車行口1個見“3.4公共秩序維護(hù)服務(wù)“人行口1個見“3.4公共秩序維護(hù)服務(wù)“設(shè)施設(shè)備（可另行附表）電梯系統(tǒng)客梯1部;額定載重量1150KG;在質(zhì)保期內(nèi)見“3.4公共秩序維護(hù)服務(wù)”“3.2公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”空調(diào)系統(tǒng)15組多聯(lián)機(jī)空調(diào)見“3.4公共秩序維護(hù)服務(wù)”“3.2公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”采暖系統(tǒng)集中供暖，暖氣190組見“3.4公共秩序維護(hù)服務(wù)”“3.2公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”給排水系統(tǒng)二次加壓給水設(shè)備1組；排水井30個見“3.4公共秩序維護(hù)服務(wù)”“3.2公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”消防系統(tǒng)滅火器300余個見“3.4公共秩序維護(hù)服務(wù)”“3.2公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”安防系統(tǒng)100余個點(diǎn)位見“3.4公共秩序維護(hù)服務(wù)”“3.2公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”供配電系統(tǒng)自維變電箱1個見“3.2公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”
（2）物業(yè)管理（室外）
名稱明細(xì)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)室外面積2萬平方米見“3.3保潔服務(wù)”見“3.4公共秩序維護(hù)服務(wù)”綠化8000平方米見“3.3保潔服務(wù)”路燈、草坪燈、音箱路燈20個；草坪燈30個；音箱1部見“3.3保潔服務(wù)”“3.2公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”消防栓28個見“3.3保潔服務(wù)”“3.2公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”垃圾箱30余個見“3.3保潔服務(wù)”室外配電箱1個見“3.3保潔服務(wù)”“3.2公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”監(jiān)控65個見“3.3保潔服務(wù)”“3.2公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”指示牌、顯示屏指示牌100個、顯示屏3個見“3.3保潔服務(wù)”“3.2公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”服務(wù)地點(diǎn)：沈陽市教育研究院(遼河辦公地)
（1）物業(yè)管理（建筑物）
名稱明細(xì)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)總面積建筑面積（㎡）服務(wù)面積：院區(qū)面積2400平方米,有獨(dú)立的庭院；樓宇為四層磚混結(jié)構(gòu)建筑，總建筑面積約5000平方米。院內(nèi)設(shè)有停車位和車庫見“3.4公共秩序維護(hù)服務(wù)”需保潔面積（㎡）7000余平方米見“3.2公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)”“3.3保潔服務(wù)”門窗門窗總數(shù)量（個）及總面積（㎡）門：56扇；窗戶：136個；門窗總面積900平方米見“3.2公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)”“3.3保潔服務(wù)”地面總面積（㎡）2.5萬余平方米見“3.2公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)”“3.3保潔服務(wù)”內(nèi)墻飾面總面積（㎡）8萬平方米見“3.2公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)”“3.3保潔服務(wù)”頂面總面積（㎡）4000余平方米見“3.2公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)”“3.3保潔服務(wù)”外墻總面積（㎡）3000余平方米見“3.2公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)”“3.3保潔服務(wù)”會議室室內(nèi)設(shè)施說明會議桌、會議椅、投影機(jī)、話筒見“3.2公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)”“3.3保潔服務(wù)”會議室數(shù)量（個）及總面積（㎡）大小會議室6個；總面積300余平方米見“3.3保潔服務(wù)”衛(wèi)生間衛(wèi)生間數(shù)量（個）及總面積（㎡）男女衛(wèi)生間11個；總面積550平方米見“3.3 保潔服務(wù)”垃圾存放點(diǎn)各垃圾存放點(diǎn)位置、面積（㎡）及數(shù)量（個）北側(cè)東側(cè)6個；面積30平方米見“3.3保潔服務(wù)”車位數(shù)地面車位數(shù)50余個見“3.4公共秩序維護(hù)服務(wù)”車行/人行口車行口1個見“3.4公共秩序維護(hù)服務(wù)”人行口2個見“3.4公共秩序維護(hù)服務(wù)”設(shè)施設(shè)備（可另行附表）空調(diào)系統(tǒng)壁掛式空調(diào)見“3.4公共秩序維護(hù)服務(wù)”“3.2公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)”采暖系統(tǒng)集中供暖，暖氣136組見“3.4公共秩序維護(hù)服務(wù)”“3.2公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)”給排水系統(tǒng)排水井10個見“3.4公共秩序維護(hù)服務(wù)”“3.2公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)”消防系統(tǒng)滅火器60個見“3.4公共秩序維護(hù)服務(wù)”“3.2公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)”安防系統(tǒng)50余個點(diǎn)位見“3.4公共秩序維護(hù)服務(wù)”“3.2公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)”供配電系統(tǒng)自維變電箱1個見“3.2公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”
（2）物業(yè)管理（室外）
名稱明細(xì)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)室外面積5000平方米見“3.3保潔服務(wù)”“3.4公共秩序維護(hù)服務(wù)”綠化1000平方米見“3.3保潔服務(wù)”路燈10個見“3.3保潔服務(wù)”“3.2公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”垃圾箱10個見“3.4保潔服務(wù)”室外配電箱1個見“3.3保潔服務(wù)”“3.2公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”監(jiān)控40個見“3.3保潔服務(wù)”“3.2公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”指示牌、顯示屏指示牌50個、顯示屏1個見“3.3保潔服務(wù)”“3.2公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”
服務(wù)地點(diǎn)：沈陽市教育研究院(北二經(jīng)街辦公地）
（1）物業(yè)管理（建筑物）
名稱明細(xì)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)總面積建筑面積（㎡）服務(wù)面積：院內(nèi)面積500平方米；樓宇總建筑面積4200平方米。見“3.4公共秩序維護(hù)服務(wù)”需保潔面積（㎡）1300余平方米見“3.2公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)”“3.3保潔服務(wù)”門窗門窗總數(shù)量（個）及總面積（㎡）門：40扇；窗戶：60個；門窗總面積440平方米見“3.2公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)”“3.3保潔服務(wù)”地面總面積（㎡）1500平方米見“3.2公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)”“3.3保潔服務(wù)”內(nèi)墻飾面總面積（㎡）3000平方米見“3.2公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)”“3.3保潔服務(wù)”會議室室內(nèi)設(shè)施說明會議桌、會議椅、投影機(jī)、話筒見“3.2公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)”“3.3保潔服務(wù)”會議室數(shù)量（個）及總面積（㎡）大小會議室4個；總面積200余平方米見“3.3保潔服務(wù)”衛(wèi)生間衛(wèi)生間數(shù)量（個）及總面積（㎡）男女衛(wèi)生間4個；總面積230平方米見“3.3保潔服務(wù)”垃圾存放點(diǎn)各垃圾存放點(diǎn)位置、面積（㎡）及數(shù)量（個）北側(cè)東側(cè)1個；面積8平方米見“3.3保潔服務(wù)”車位數(shù)地面車位數(shù)10個見“3.4公共秩序維護(hù)服務(wù)”車行/人行口車行口1個見“3.4公共秩序維護(hù)服務(wù)”人行口1個見“3.4公共秩序維護(hù)服務(wù)”設(shè)施設(shè)備（可另行附表）電梯系統(tǒng)客梯1部；在質(zhì)保期內(nèi)見“3.4公共秩序維護(hù)服務(wù)”“3.2公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”空調(diào)系統(tǒng)壁掛式空調(diào)見“3.4公共秩序維護(hù)服務(wù)”“3.2公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”采暖系統(tǒng)集中供暖，暖氣60組見“3.4公共秩序維護(hù)服務(wù)”“3.2公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”給排水系統(tǒng)排水井5個見“3.4公共秩序維護(hù)服務(wù)”“3.2公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”消防系統(tǒng)滅火器20個見“3.4公共秩序維護(hù)服務(wù)”“3.2公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”安防系統(tǒng)10余個點(diǎn)位見“3.4公共秩序維護(hù)服務(wù)”“3.2公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”
（2）物業(yè)管理（室外）
名稱明細(xì)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)垃圾箱5個見“3.3保潔服務(wù)”監(jiān)控4個見“3.3保潔服務(wù)”“3.2公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”指示牌指示牌10個見“3.3保潔服務(wù)”“3.2公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”3.物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)管理服務(wù)包括基本服務(wù)、公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)、保潔服務(wù)、公共秩序維護(hù)服務(wù)、食堂管理服務(wù)等。
3.1 基本服務(wù)序號服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1目標(biāo)與責(zé)任結(jié)合采購人要求及物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況，制定年度管理目標(biāo)，明確責(zé)任分工，并制定配套實(shí)施方案。
2服務(wù)人員要求
（1）每季度至少開展1次崗位技能、職業(yè)素質(zhì)、服務(wù)知識、客戶文化、綠色節(jié)能環(huán)保等教育培訓(xùn)，并進(jìn)行適當(dāng)形式的考核。
（2）根據(jù)采購人要求對服務(wù)人員進(jìn)行從業(yè)資格審查，審查結(jié)果向采購人報備。
（3）服務(wù)人員的年齡、學(xué)歷、工作經(jīng)驗(yàn)及資格條件應(yīng)當(dāng)與所在崗位能力要求相匹配，到崗前應(yīng)當(dāng)經(jīng)過必要的崗前培訓(xùn)以達(dá)到崗位能力要求，國家、行業(yè)規(guī)定應(yīng)當(dāng)取得職業(yè)資格證書或特種作業(yè)證書的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定持證上崗。
（4）如采購人認(rèn)為服務(wù)人員不適應(yīng)崗位要求或存在其他影響工作的，可要求供應(yīng)商進(jìn)行調(diào)換。如因供應(yīng)商原因?qū)Ψ��?wù)人員進(jìn)行調(diào)換，應(yīng)當(dāng)經(jīng)采購人同意，更換比例不得超過本項目服務(wù)人員總數(shù)的20%。本項目服務(wù)人員不得在其他項目兼職。
（5）著裝分類統(tǒng)一，佩戴標(biāo)識。儀容整潔、姿態(tài)端正、舉止文明。用語文明禮貌，態(tài)度溫和耐心。
3保密和思想政治教育
（1）建立保密管理制度。制度內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括但不限于：①明確重點(diǎn)要害崗位保密職責(zé)。②對涉密工作崗位的保密要求。
（2）根據(jù)采購人要求與涉密工作崗位的服務(wù)人員簽訂保密協(xié)議。保密協(xié)議應(yīng)當(dāng)向采購人報備。
（3）每季度至少開展1次對服務(wù)人員進(jìn)行保密、思想政治教育的培訓(xùn)，提高服務(wù)人員保密意識和思想政治意識。新入職員工應(yīng)當(dāng)接受保密、思想政治教育培訓(xùn)，進(jìn)行必要的人員經(jīng)歷審查，合格后簽訂保密協(xié)議方可上崗。
（4）發(fā)現(xiàn)服務(wù)人員違法違規(guī)或重大過失，及時報告采購人，并采取必要補(bǔ)救措施。
4檔案管理
（1）建立物業(yè)信息，準(zhǔn)確、及時地對文件資料和服務(wù)記錄進(jìn)行歸檔保存，并確保其物理安全。
（2）檔案和記錄齊全，包括但不限于：①采購人建議與投訴等。教育培訓(xùn)和考核記錄。保密、思想政治教育培訓(xùn)記錄。②公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)：設(shè)備臺賬、設(shè)備卡、使用說明、維保記錄、巡查記錄、設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行、設(shè)施設(shè)備定期巡檢、維護(hù)保養(yǎng)、維修檔案等。③秩序維護(hù)服務(wù)：監(jiān)控記錄、突發(fā)事件演習(xí)與處置記錄等。④保潔服務(wù)：工作日志、清潔檢查表、用品清單、客戶反饋表等。⑤其他：客戶信息、財務(wù)明細(xì)、合同協(xié)議、信報信息登記、大件物品進(jìn)出登記等。
（3）遵守采購人的信息、檔案資料保密要求，未經(jīng)許可，不得將建筑物平面圖等資料轉(zhuǎn)作其他用途或向其他單位、個人提供。
（4）履約結(jié)束后，相關(guān)資料交還采購人，采購人按政府采購相關(guān)規(guī)定存檔。
（5）根據(jù)采購人要求明確對分包供應(yīng)商的要求，確定工作流程。
（6）明確安全管理責(zé)任和保密責(zé)任，簽訂安全管理責(zé)任書和保密責(zé)任書。
（7）開展服務(wù)檢查和監(jiān)管，評估服務(wù)效果，必要時進(jìn)行服務(wù)流程調(diào)整。
（8）根據(jù)工作反饋意見與建議，持續(xù)提升服務(wù)品質(zhì)。
5服務(wù)改進(jìn)
（1）明確負(fù)責(zé)人，定期對物業(yè)服務(wù)過程進(jìn)行自查，結(jié)合反饋意見與評價結(jié)果采取改進(jìn)措施，持續(xù)提升管理與服務(wù)水平。
（2）對不合格服務(wù)進(jìn)行控制，對不合格服務(wù)的原因進(jìn)行識別和分析，及時采取糾正措施，消除不合格的原因，防止不合格再發(fā)生。
（3）需整改問題及時整改完成。
6重大活動后勤保障
（1）制訂流程。配合采購人制訂重大活動后勤保障工作流程，需對任務(wù)進(jìn)行詳細(xì)了解，并根據(jù)工作安排制定詳細(xì)的后勤保障計劃。
（2）實(shí)施保障。按計劃在關(guān)鍵區(qū)域和重點(diǎn)部位進(jìn)行部署，確保任務(wù)順利進(jìn)行，對活動區(qū)域進(jìn)行全面安全檢查，發(fā)現(xiàn)并排除安全隱患，對車輛進(jìn)行有序引導(dǎo)和管理，確保交通安全暢通，以禮貌、專業(yè)的態(tài)度對待來賓，展現(xiàn)良好形象。
（3）收尾工作。對現(xiàn)場進(jìn)行檢查，做好清理工作。
7應(yīng)急保障預(yù)案
（1）重點(diǎn)區(qū)域及安全隱患排查。結(jié)合項目的實(shí)際情況，對重點(diǎn)部位及危險隱患進(jìn)行排查，并建立清單/臺賬；應(yīng)當(dāng)對危險隱患進(jìn)行風(fēng)險分析，制定相應(yīng)措施進(jìn)行控制或整改并定期監(jiān)控；隨著設(shè)施設(shè)備、服務(wù)內(nèi)容的變化，及時更新清單/臺賬，使風(fēng)險隱患始終處于受控狀態(tài)。
（2）應(yīng)急預(yù)案的建立。根據(jù)辦公樓隱患排查的結(jié)果和實(shí)際情況，制定專項預(yù)案，包括但不限于：火情火警緊急處理應(yīng)急預(yù)案、緊急疏散應(yīng)急預(yù)案、停水停電應(yīng)急預(yù)案、有限空間救援應(yīng)急預(yù)案、高空作業(yè)救援應(yīng)急預(yù)案、惡劣天氣應(yīng)對應(yīng)急預(yù)案等。
（3）應(yīng)急預(yù)案的培訓(xùn)和演練。應(yīng)急預(yù)案定期培訓(xùn)和演練，組織相關(guān)崗位每半年至少開展一次專項應(yīng)急預(yù)案演練；留存培訓(xùn)及演練記錄和影像資料，并對預(yù)案進(jìn)行評價，確保與實(shí)際情況相結(jié)合。