項(xiàng)目概況
沈陽市考試院物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)項(xiàng)目的潛在供應(yīng)商應(yīng)在線上獲取招標(biāo)文件,并于2025年01月14日 09時(shí)00分（北京時(shí)間）前遞交投標(biāo)文件。


一、項(xiàng)目基本情況
項(xiàng)目編號(hào)：JH24-210100-10880
項(xiàng)目名稱：沈陽市考試院物業(yè)管理服務(wù)
包組編號(hào)：001
預(yù)算金額（元）：700000
最高限價(jià)（元）：700000
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服務(wù)清單
1.項(xiàng)目基本情況
1.1物業(yè)情況
物業(yè)名稱物業(yè)地址沈陽市考試院物業(yè)管理服務(wù)遼寧省沈陽市大東區(qū)小東路231號(hào)1.2采購人提供供應(yīng)商使用的場(chǎng)地、設(shè)施、設(shè)備、材料等
（1）采購人可提供辦公室1間，12平方米，具有日常辦公桌椅等設(shè)備。
（2）采購人可提供物業(yè)管理服務(wù)設(shè)備，食堂所用廚具、餐具及衛(wèi)生保潔用品。
（3）采購人可提供食堂，物業(yè)人員在考試院工作期間，實(shí)行有償就餐，伙食費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照考試院工作人員伙食標(biāo)準(zhǔn)收取。
（4）采購人可提供零星維修材料，螺絲刀、鐵鉗子等。
（5）采購人可提供低值易耗品，電線、工具箱等。
供應(yīng)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)除以上所列場(chǎng)地、設(shè)施、設(shè)備、材料外，與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的其他場(chǎng)地、設(shè)施、設(shè)備、材料等。
2.物業(yè)服務(wù)范圍
【沈陽市考試院2024年物業(yè)管理采購】
（1）物業(yè)管理（建筑物）
名稱明細(xì)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)建筑1名稱主樓、食堂樓總面積建筑面積（㎡）6211㎡見“3.6秩序維護(hù)服務(wù)”需保潔面積（㎡）4700㎡見“3.4保潔服務(wù)”門窗門窗總數(shù)量（個(gè)）及總面積（㎡）245個(gè)；876㎡見“3.2房屋維護(hù)服務(wù)”“3.4保潔服務(wù)”地面地面各材質(zhì)及總面積（㎡）總面積4700㎡；瓷磚總面積500㎡，地板總面積4200㎡見“3.2房屋維護(hù)服務(wù)”“3.4保潔服務(wù)”內(nèi)墻飾面內(nèi)墻飾面各材質(zhì)及總面積（㎡）乳膠漆總面積12500㎡見“3.2房屋維護(hù)服務(wù)”“3.4保潔服務(wù)”頂面頂面各材質(zhì)及總面積（㎡）頂面乳膠漆總面積4000㎡、鋁扣板總面積2200㎡見“3.2房屋維護(hù)服務(wù)”“3.4保潔服務(wù)”外墻外墻各材質(zhì)及總面積（㎡）3500㎡見“3.2房屋維護(hù)服務(wù)”“3.4保潔服務(wù)”外墻需清洗面積（㎡）3500㎡見“3.4保潔服務(wù)”會(huì)議室室內(nèi)設(shè)施說明會(huì)議桌4個(gè)、會(huì)議椅200個(gè)、投影機(jī)2個(gè)、話筒6個(gè)見“3.2房屋維護(hù)服務(wù)”“3.4保潔服務(wù)”“3.7會(huì)議服務(wù)”會(huì)議室數(shù)量（個(gè)）及總面積（㎡）4個(gè)；375.68㎡見“3.4保潔服務(wù)”“3.7會(huì)議服務(wù)”垃圾存放點(diǎn)衛(wèi)生間衛(wèi)生間數(shù)量（個(gè)）及總面積（㎡）10個(gè)；265㎡見“3.4保潔服務(wù)”各垃圾存放點(diǎn)位置、面積（㎡）及數(shù)量（個(gè)）每樓層樓梯口各2個(gè)，每層男女衛(wèi)生間各1個(gè)，共計(jì)10個(gè)，面積約120㎡見“3.4保潔服務(wù)”車位數(shù)地面車位數(shù)地面車位數(shù)量62個(gè)（其中充電樁車位數(shù)量0）見“3.6秩序維護(hù)服務(wù)”車行/人行口車行口1見“3.6秩序維護(hù)服務(wù)”人行口1見“3.6秩序維護(hù)服務(wù)”設(shè)施設(shè)備（可另行附表）電梯系統(tǒng)貨梯數(shù)量1個(gè)見“3.6秩序維護(hù)服務(wù)”“3.3公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”空調(diào)系統(tǒng)立式單元式空調(diào)10個(gè)、總功率50千瓦，不在保修期內(nèi)壁掛式單元式空調(diào)45個(gè)，總功率54千瓦、總功率，4臺(tái)在保修期內(nèi)，其他不在保修期內(nèi)見“3.6秩序維護(hù)服務(wù)”“3.3公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”采暖系統(tǒng)散熱片市政統(tǒng)一供暖見“3.6秩序維護(hù)服務(wù)”“3.3公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”給排水系統(tǒng)集水井市政給排水見“3.6秩序維護(hù)服務(wù)”“3.3公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”消防系統(tǒng)微型消防站1個(gè)，消防栓15個(gè)，滅火器50個(gè)，在質(zhì)保期內(nèi)，墻面設(shè)置逃生標(biāo)識(shí)、應(yīng)急照明燈見“3.6秩序維護(hù)服務(wù)”“3.3公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”安防系統(tǒng)保安值班室內(nèi)安裝監(jiān)控屏幕，在質(zhì)保期內(nèi)見“3.6秩序維護(hù)服務(wù)”“3.3公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”照明系統(tǒng)公共區(qū)域和倉庫以筒燈、LED長條燈為主，約150個(gè)，辦公房間內(nèi)以LED節(jié)能燈為主，不在質(zhì)保期內(nèi)見“3.6秩序維護(hù)服務(wù)”“3.3公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”供配電系統(tǒng)高壓柜0個(gè)，低壓柜3個(gè)，其中前樓2個(gè)共45千瓦、后樓1個(gè)115千瓦見“3.3公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”
（2）物業(yè)管理（室外）
名稱明細(xì)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)室外面積11000㎡見“3.4保潔服務(wù)”“3.6秩序維護(hù)服務(wù)”綠化3000㎡見“3.4保潔服務(wù)”“3.5綠化服務(wù)”廣場(chǎng)2000㎡見“3.4保潔服務(wù)”“3.6秩序維護(hù)服務(wù)”路燈、草坪燈、音箱草坪燈20個(gè)見“3.4保潔服務(wù)”“3.3公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”消防栓12個(gè)見“3.4保潔服務(wù)”“3.3公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”垃圾箱2個(gè)見“3.4保潔服務(wù)”室外配電箱1個(gè)見“3.4保潔服務(wù)”“3.3公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”門前三包200㎡見“3.4保潔服務(wù)”監(jiān)控8個(gè)見“3.4保潔服務(wù)”“3.3公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”指示牌、顯示屏2塊見“3.4保潔服務(wù)”“3.3公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)”3.物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)管理服務(wù)包括基本服務(wù)、房屋維護(hù)服務(wù)、公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)、保潔服務(wù)、綠化服務(wù)、秩序維護(hù)服務(wù)、會(huì)議服務(wù)、食堂服務(wù)等。
3.1基本服務(wù)
序號(hào)服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1目標(biāo)與責(zé)任結(jié)合采購人要求及物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況，制定年度管理目標(biāo)，明確責(zé)任分工，并制定配套實(shí)施方案。
2服務(wù)人員要求
（1）每季度至少開展1次崗位技能、職業(yè)素質(zhì)、服務(wù)知識(shí)、客戶文化、綠色節(jié)能環(huán)保等教育培訓(xùn)，并進(jìn)行適當(dāng)形式的考核。
（2）根據(jù)采購人要求對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行從業(yè)資格審查，審查結(jié)果向采購人報(bào)備。
（3）服務(wù)人員的年齡、學(xué)歷、工作經(jīng)驗(yàn)及資格條件應(yīng)當(dāng)與所在崗位能力要求相匹配，到崗前應(yīng)當(dāng)經(jīng)過必要的崗前培訓(xùn)以達(dá)到崗位能力要求，國家、行業(yè)規(guī)定應(yīng)當(dāng)取得職業(yè)資格證書或特種作業(yè)證書的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定持證上崗。
（4）如采購人認(rèn)為服務(wù)人員不適應(yīng)崗位要求或存在其他影響工作的，可要求供應(yīng)商進(jìn)行調(diào)換。如因供應(yīng)商原因?qū)Ψ��?wù)人員進(jìn)行調(diào)換，應(yīng)當(dāng)經(jīng)采購人同意，更換比例不得超過本項(xiàng)目服務(wù)人員總數(shù)的20%。本項(xiàng)目服務(wù)人員不得在其他項(xiàng)目兼職。
（5）著裝分類統(tǒng)一，佩戴標(biāo)識(shí)。儀容整潔、姿態(tài)端正、舉止文明。用語文明禮貌，態(tài)度溫和耐心。
3保密和思想政治教育
（1）建立保密管理制度。制度內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括但不限于：①明確重點(diǎn)要害崗位保密職責(zé)。②對(duì)涉密工作崗位的保密要求。
（2）根據(jù)采購人要求與涉密工作崗位的服務(wù)人員簽訂保密協(xié)議。保密協(xié)議應(yīng)當(dāng)向采購人報(bào)備。
（3）每季度至少開展1次對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行保密、思想政治教育的培訓(xùn)，提高服務(wù)人員保密意識(shí)和思想政治意識(shí)。新入職員工應(yīng)當(dāng)接受保密、思想政治教育培訓(xùn)，進(jìn)行必要的人員經(jīng)歷審查，合格后簽訂保密協(xié)議方可上崗。
（4）發(fā)現(xiàn)服務(wù)人員違法違規(guī)或重大過失，及時(shí)報(bào)告采購人，并采取必要補(bǔ)救措施。
4檔案管理
（1）建立物業(yè)信息，準(zhǔn)確、及時(shí)地對(duì)文件資料和服務(wù)記錄進(jìn)行歸檔保存，并確保其物理安全。包括月工作計(jì)劃、物業(yè)員工考勤、耗材用品月采購計(jì)劃、各類耗材用品領(lǐng)用入庫保管臺(tái)賬、工具工裝臺(tái)賬、日常安全檢查巡查臺(tái)賬、食堂食材臺(tái)賬及各類垃圾處理臺(tái)賬。
（2）檔案和記錄齊全，包括但不限于：①采購人建議與投訴等。教育培訓(xùn)和考核記錄。保密、思想政治教育培訓(xùn)記錄。②房屋維護(hù)服務(wù)：房屋臺(tái)賬、使用說明、房屋裝修、維保記錄等。③公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)：設(shè)備臺(tái)賬、設(shè)備卡、使用說明、維保記錄、安全巡查記錄、設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行、設(shè)施設(shè)備定期巡檢、維護(hù)保養(yǎng)、維修檔案等。④秩序維護(hù)服務(wù)：監(jiān)控記錄、突發(fā)事件演習(xí)與處置記錄等。⑤保潔服務(wù)：工作日志、清潔檢查表、用品清單、客戶反饋表等。⑥綠化服務(wù)：綠化總平面圖、清潔整改記錄、消殺記錄等。⑦其他：客戶信息、財(cái)務(wù)明細(xì)、合同協(xié)議、信報(bào)信息登記、大件物品進(jìn)出登記等。
（3）遵守采購人的信息、檔案資料保密要求，未經(jīng)許可，不得將建筑物平面圖等資料轉(zhuǎn)作其他用途或向其他單位、個(gè)人提供。
（4）履約結(jié)束后，相關(guān)資料交還采購人，采購人按政府采購相關(guān)規(guī)定存檔。
5服務(wù)改進(jìn)
（1）明確負(fù)責(zé)人，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)過程進(jìn)行自查，結(jié)合反饋意見與評(píng)價(jià)結(jié)果采取改進(jìn)措施，持續(xù)提升管理與服務(wù)水平。
（2）對(duì)不合格服務(wù)進(jìn)行控制，對(duì)不合格服務(wù)的原因進(jìn)行識(shí)別和分析，及時(shí)采取糾正措施，消除不合格的原因，防止不合格再發(fā)生。
（3）需整改問題及時(shí)整改完成。
6重要會(huì)議及迎檢工作
（1）制訂流程。配合采購人制訂后勤保障工作流程，需對(duì)任務(wù)進(jìn)行詳細(xì)了解，并根據(jù)工作安排制定詳細(xì)的后勤保障計(jì)劃。
（2）實(shí)施保障。按計(jì)劃在關(guān)鍵區(qū)域和重點(diǎn)部位進(jìn)行部署，確保任務(wù)順利進(jìn)行，對(duì)活動(dòng)區(qū)域進(jìn)行全面安全檢查，發(fā)現(xiàn)并排除安全隱患，對(duì)車輛進(jìn)行有序引導(dǎo)和管理，確保交通安全暢通，以禮貌、專業(yè)的態(tài)度對(duì)待來賓，展現(xiàn)良好形象。
（3）收尾工作。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，做好清理工作。
7應(yīng)急保障預(yù)案
（1）重點(diǎn)區(qū)域及安全隱患排查。結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)重點(diǎn)部位及危險(xiǎn)隱患進(jìn)行排查，并建立清單/臺(tái)賬；應(yīng)當(dāng)對(duì)危險(xiǎn)隱患進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，制定相應(yīng)措施進(jìn)行控制或整改并定期監(jiān)控；隨著設(shè)施設(shè)備、服務(wù)內(nèi)容的變化，及時(shí)更新清單/臺(tái)賬，使風(fēng)險(xiǎn)隱患始終處于受控狀態(tài)。
（2）應(yīng)急預(yù)案的建立。根據(jù)辦公樓隱患排查的結(jié)果和實(shí)際情況，制定專項(xiàng)預(yù)案，包括但不限于：火情火警緊急處理應(yīng)急預(yù)案、緊急疏散應(yīng)急預(yù)案、停水停電應(yīng)急預(yù)案、有限空間救援應(yīng)急預(yù)案、高空作業(yè)救援應(yīng)急預(yù)案、惡劣天氣應(yīng)對(duì)應(yīng)急預(yù)案等。
（3）應(yīng)急預(yù)案的培訓(xùn)和演練。應(yīng)急預(yù)案定期培訓(xùn)和演練，組織相關(guān)崗位每半年至少開展一次專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案演練；留存培訓(xùn)及演練記錄和影像資料，并對(duì)預(yù)案進(jìn)行評(píng)價(jià)，確保與實(shí)際情況相結(jié)合。
（4）應(yīng)急物資的管理。根據(jù)專項(xiàng)預(yù)案中的應(yīng)對(duì)需要、必要的應(yīng)急物資，建立清單或臺(tái)賬，并由專人定期對(duì)應(yīng)急物資進(jìn)行檢查，如有應(yīng)急物資不足，及時(shí)通知采購人購置齊全，確保能夠隨時(shí)正常使用。
8服務(wù)方案及工作制度
（1）制定工作制度，主要包括：人員錄用制度、檔案管理制度、物業(yè)服務(wù)管理制度、公用設(shè)施設(shè)備相關(guān)管理制度等。
（2）制定項(xiàng)目實(shí)施方案，主要包括：交接方案、人員培訓(xùn)方案、人員穩(wěn)定性方案、保密方案等。
（3）制定物業(yè)服務(wù)方案，主要包括：房屋維護(hù)服務(wù)方案、公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)方案、綠化服務(wù)方案、保潔服務(wù)方案、秩序維護(hù)服務(wù)方案、會(huì)議服務(wù)方案等。
9信報(bào)服務(wù)
（1）對(duì)郵件、包裹和掛號(hào)信等進(jìn)行正確分理、安全檢查和防疫衛(wèi)生檢查。
（2）及時(shí)投送或通知收件人領(lǐng)取。
（3）大件物品出入向采購人報(bào)告，待采購人確認(rèn)無誤后放行。
10服務(wù)熱線及緊急維修緊急維修應(yīng)當(dāng)15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，不間斷維修直至修復(fù)。
3.2房屋維護(hù)服務(wù)
序號(hào)服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、部品部件
（1）每季度至少開展1次房屋結(jié)構(gòu)安全巡視，發(fā)現(xiàn)外觀有變形、開裂等現(xiàn)象，及時(shí)建議采購人申請(qǐng)房屋安全鑒定，并采取必要的避險(xiǎn)和防護(hù)措施。